通通易联总裁胡环宇：机遇与挑战并存，城市停车行业如何实现高质量发展

疫情——这两年以来各行各业不得不面对的“最大公约数”。许多行业克服重重困难，走出了“后疫情时代”的新路子。中国经济也以此为节点，开始从改革开放40年以来的“高速发展”转入“高质量发展”轨道；城市治理和民生福祉也以此为节点，找到了“中国模式”巨大优势。城市停车，作为高速城镇化发展中的一个痛点行业，也以此为节点进入高速发展期，行业投资规模创历史新高。

截止2021年8月份，国家发改委累计核准停车专项债2088亿元，累计发行1757亿元，用于超160万个停车位的建设，城市停车治理和智慧停车步入快车道！

城市停车6年探索发展之路

如果以2015年七部委部委联合发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（以下简称“《意见》”）为起始点，中国城市停车行业走过了整整6个年头。《意见》指出城市停车要以停车产业化为导向，在城市规划、土地供应、金融服务等方面加大改革力度和政策创新，解决城市停车难。以新增供给为导向的城市停车场建设的序幕正式拉开。

各地陆续出台针对性的《停车专项规划》，对城市停车场建设进行统筹布局。例如：广州市发布了《广州市停车场专项规划（2020—2025年）》，以城市停车供给体系与城市交通发展需求适度平衡为目标，引导车辆理性增长与合理使用；青岛平度市发布了《平度市停车场专项规划（2019-2035年）》，以城市交通战略为指导，制定停车发展战略和对策，促进城市停车体系协调发展。

以新增供给、缓解停车难为出发点“路内停车”、“机械车库”及“停车楼”的建设开始百花齐放。按照中国停车网数据，2021年，全国已有近300个市县已建成或正在建设智慧停车，数量同比增长78%，且区县级新建项目最多，占比超过80%。从各地情况看，有的是社会企业投资，也有的是本地国有平台企业投资，还有的公司两类主体合作投资获取经营权。同时，以央企、本地平台企业为主导的城市停车场的建设也有了很大的起色。例如，2018年杭州停车产业集团发行停车场建设专项债49亿建设大量停车场，2021年杭州还启动停车费收益权资产证券化ABS项目继续推动停车场的建设；2020年，赣州中心城区公共车场建设正式启动，新建公共停车场13个，包含4栋停车楼及9个公园地下停车场，新增停车位4378个，总投资约15.2亿元。更加灵活的金融政策助推了城市停车“新基建”的蓬勃发展。

城市停车规范管理方面也逐步取得了明显进展。近年来，北京、上海、深圳、杭州、石家庄、常州、大庆等数十个城市均颁布或更新了《停车管理办法》/《条例》，为城市停车管理提供了强有力的保障，进一步明确了政府各部门的职责，对提升车场管理的信息化水平、治理车场违规乱象提出了具体的要求。

智慧停车技术有了长足发展。一方面，以车牌识别技术为主导的路外车场智能化技术基本得到了全面推广和普及；另一方面，路内智能化技术发展迅速，PoS机、地磁、高位视频、中位视频、路牙机、车位平板锁得到了广泛运用；除此之外，各地政府逐渐开始重视平台的建设，推动“一网一平台，全市一个停车场”的建设，为促进存量资源充分利用、提升通行效率、缓解拥堵做出了大量有益的探索。

发展现状及主要问题

总体来看，越来越多城市开始重视停车问题，局部地区车位紧张有了初步缓解。如果把过去的6年当做中国城市停车行业发展的第一阶段，那么在这一阶段，国家层面的政策框架基本成型，使各地有章可循，让停车场建设渐有起色。同时，这一阶段大量亟待解决的问题也开始凸显，其最主要的表现形式为大量城市停车产业链从业者仍然没有找到可持续发展的道路，重资产的停车基建依然面临投资回报周期过长的问题，轻资产的路内停车已然存在诸多不确定性的问题，城市“停车难、停车乱”现象仍然普遍存在。其中，主要问题包括以下几个方面：

一、社会资本参与车场建设投资的热情仍不够高。近年来虽有许多国企涉足停车场建设，但也有一部分社会资本在观望，即便是投资停车产业的企业，其着重点也多为智慧停车、服务管理等环节，而对建设环节热情不太高。究其原因：1）产权、交易政策不配套，投资后不能交易变现，而只能长期持有导致的投资回报周期长；2）停车治理、诱导不充分导致的周边乱停乱放，投资车场空置率较高；3）城市经济发展水平、民生诉求与市场化定价之间存在的差异化矛盾仍有待解决。

二、城市路内车位运营不确定性强。作为补充性停车设施，路内车位主要用于满足出行车辆的临时性停车需要。很多城市一味的发展路内停车并引入社会资本进行投资运营，社会资本为了尽快收回投资，很难兼顾路内停车的公共属性特征，并对动态交通产生了一定影响。这一模式设计导致了大量的城市停车路内运营陷入了两难的境地。

三、城市停车专项治理和管理体系构建滞后于车场建设。这涉及到规划建设过程中相关流程过于复杂的问题，涉及到收费定价及经营备案流程不规范、建成后车场产权登记交易政策不清晰、引导车主规范停车的执法力度不够等问题。

四、存量资源的充分利用、车位共享的基础环境尚未形成。一旦停车规范管理、执法等逐步实施，摆在车主面前的问题就是“离我最近的可停的空车位在哪里”。长期以来，停车场产权、经营权、智能化系统的碎片化格局，导致停车动态信息实时发布的问题一直是个难题。有的西方国家依靠资源集中化运营，并在此基础上予以解决，但从我国的实际情况来看，目前并不具备这个基础，因此停车场碎片化、停车位的精准诱导是城市停车发展过程中亟待解决的难题。

新形势，新阶段——以政策为导向，科学发力

2021年5月，国务院办公厅印发了《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于推动城市停车设施发展意见的通知》（国办函〔2021〕46号），这是继2015年国家发展改革委等七部委发布《意见》后针对停车设施出台的又一重量级政策文件。该文件对2025年前城市停车工作目标进行了明确，提出“建立城市停车设施供给能力评价制度”，强化了“鼓励社会资本参与、创新金融支持方式、完善停车设施用地政策、引导理性建设、加强信息化建设、促进利用共享和营造良好市场环境”的理念。

2021年8月，四部委发布《关于近期推动城市停车设施发展重点工作的通知》发改办基础〔2021〕676号，对各城市近期推动城市停车设施发展的十项重点工作进行了细化并落实了时间表，《通知》首次对城市摸清家底、动态更新停车资源数据、建立城市停车设施供给能力评价制度提出了要求，并动员国家四部委组织有关机构和专家研究衡量城市停车设施发展的指标体系，并适时公布。除此之外，《通知》在制定用地支持政策、规范不动产权确权、加大金融支持、依法规范停车秩序、加强充电设施保障、加强宣传等方面进行了强化。十项重点工作直指城市停车痛点，方向精准、举措明确！

作为响应，近期部分省市开始了全面的停车专项普查和专项整治行动。这意味着，以停车资源普查和专项整治作为先导的、城市停车顶层设计正在逐步展开，随着十项重点工作逐渐示范与落地，城市停车将从高速发展进入高质量发展期，这预示着行业已经进入新阶段。对于行业的从业者来说，城市停车行业将进入重要机遇期。

新机遇，新思路——找准行业发展方向，聚力破局

如果从单一视角看待城市停车，经常会出现很多难以理解的问题，例如：投资回报周期这么长为什么不能把价格定高一些？公共车场的投资建设为什么不能像房地产一样，建完之后就卖掉用于收回投资？停车已然很难的情况下，为什么不开始大范围限制购车？为什么我们不能简单的照搬照抄日本的《车库法》和西方国家的限制需求等等。

2021年人民日报发表了一篇深度文章《停车场建设需要再发力》，深度阐述了我国汽车产业对国民经济的重要性，“促进汽车消费，大力解决停车难问题”一度写入政府工作报告。另外，2020年4月17日，中共中央政治局召开会议，首次强调保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转“六保”工作。这意味着我们无法像西方国家一样简单、粗暴的用纯粹经济杠杆来解决城市停车问题，这也意味着，我国城市停车需要在民生、产业和市场之间寻求一个中国特色的发展道路。

综上所述，经历了6年发展的城市停车行业已经结出了累累的硕果，国家层面的方针政策越来越具体、越来越精准，地方政府层面在投资建设、治理管理、运营服务、科技创新层面都有了很好的实践。行业到了“破局”和“缝合”的关键时期，那么如何才能实现破局、建立我国特色的城市停车发展模式并促进行业持续健康发展呢？笔者提出以下思路供大家探讨：

一、城市停车是“一把手”工程。一个涉及民生、产业、市场的行业，势必就是“一把手”工程，城市停车是涉及“政府如何引导、机制体质如何创新、管理体系如何构建、法律法规如何配套、市场投资如何激活、运营服务如何落地、民生福祉如何保障”的系统工程。在这项工程里，需要非常坚强有力的领导小组和牵头单位，需要分工明确、调度通畅的组织体系。

二、城市停车需要接地气的“顶层设计”。为什么要接地气？这是因为各个城市经济发展水平不同、人均可支配收入不同、汽车与车位保有量不同，在四五线城市套用北京模式、在以大货车为主的工业园区、港口套用城市模式都是不现实的。那么为什么需要顶层设计呢？这是因为“投建、治管、运服”之间互为作用，不可或缺。这其中还涉及到公共资源和社会资源如何协同发展的问题，涉及到监管侧如何兼顾“放管服”和“有效监管”的问题，涉及到公有主体与民营主体如何站位的问题。城市停车的顶层设计绝对不是单纯的系统和平台架构设计问题，是函盖管理模式、运营模式、市场模式、投资模式、产业模式的系统化顶层设计。谋定而后动，势必事半功倍。

三、城市停车需要找准“切入点”。上一阶段，许多城市将城市停车的切入点放在了道路停车，这是一个经济高效的办法，但不一定是行之有效的最佳切入点。近一两年以来道路停车爆出很多新闻，这也为行业敲响了警钟，因顶层设计与模式设计考虑不周全而导致的问题越来越严重。有些城市将切入点放在摸清家底、联网运行和建规立章上，个人是比较赞同的，2021年四部委的《通知》把这个切入点作为十大任务的第一条和第二条来抓，也正好说明这一点。在切入点问题上，大体可以分两个流派：“先抓增量，再抓存量”和“理顺存量，再抓增量”。这其中并没有谁对谁错，还需因城施策，基于精细的“摸清家底和顶层设计”，“两手都抓、两手都硬、且兼顾可持续发展问题”可能是最高效的模式。

四、认清“政府之手”与“市场之手”的关键作用。纵观历史，在我国地产行业蓬勃发展的初期阶段，也经历了非常艰难的时期，直到“三通一平”或“七通一平”的土地一级开发和与之配套的规划、建设、产权、交易等制度逐渐完善，地产行业才有了长达30年的高速发展期。停车行业也需要“新三通一平”，但需求内涵却不尽相同。单纯从不动产属性看，前者建了就能卖，后者建了不能卖。不能卖的原因主要是担心资源独占之后公共停车需求得不到满足。有人或许会提出疑问：买了之后租出去不是一样可以满足需求吗？但是，停车场景有时空关系，解决共享停车的“场-位-车”时空信息对称之“路”和“产权-管理权”的权属之“路”并没有修通，而正因为没有“路”，精准的市场定价与规范引导格局尚无法形成，在这样的背景下，停车行业的“搜房”和“贝壳”培育不起来！举个简单的例子：就如同电力行业，如果电网没有形成，光伏行业、风电行业生产出来的电输不出去，行业肯定就做不起来。因此，城市停车的破局之道或许是“新三通一平”——路通、场通、位通、信息要扁平（家底清晰）。从6年的实践来看，“市场之手”很难解决这个问题，这需要“政府之手”来推动，以试点创新、标准输出和建规立制为基础，以智能化发展与综合平台作为依托，在摸清家底的基础上实现路通、场通、位通，输出一个实实在在的连接着监管侧、运营侧和产业链各端的平台。以此为基础，才真正可以做到社会资本来本城市投资建设的时候能算个明白帐，才真正可以培育出停车行业的“新万科”“新贝壳”“新淘宝”。这或许是政府解决市场投资环境的关键所在，也是推动行业规范管理的关键所在，同时也是解决停车便民、交通治堵、生态产业蓬勃发展的关键所在。

新技术，新发展——从技术革命到创新驱动

2020年11月，人民日报发表了文章《一次绑定全城通停 数字赋能真正带来了市民的便捷出行》，对杭州城市大脑建设总体部署、全市城管系统集中力量推进“先离场后付费”全覆盖和提升使用率等工作进行了详细报道，截至当年10月底，杭州3300余个停车场（点），约70万个泊位开通“先离场后付费”功能，基本实现全城覆盖。数据表明，“先离场后付费”注册用户已超百万，累计提供服务1300余万次。

2021年，由山西建投建工集团投资建设，山西静态交通建设运营有限公司运营管理的山西省最大的智能立体停车楼在太原市建成运营。该项目广泛采用大数据、智能导引、车位预约、反向寻车、无感支付等“互联网+”智能化新技术，大幅提高寻找车位效率和出场通行速度，对于解决停车难、优化城市管理、完善城市功能具有重要作用。

400多平米的土地，建造200个车位，汽车住地下“高楼”！2021年，南京建设全国首个垂直盾构技术沉井式车库。该项目由隧道股份上海路桥承建，项目一期工程总建筑面积1196.87平米，将建设两座沉井式地下智能停车库。沉井深度68米，沉井内径12米，每口井有小型车停车位72个，SUV车型停车位28个，两个沉井式车库总计可停车200辆，把传统的“二维”停车空间转为“三维”立体空间。

类似以上的行业新闻如雨后春笋层出不穷，也标志着城市停车行业的装备技术水平正在突飞猛进的向前发展。从技术发展的角度来看，技术的每一次进步将会推动城市停车行业产生更多、更高的产业发展空间，为城市管理者带来新的思路，为行业带来新的发展；从城市停车的智能化发展来看，技术发展将经历四个阶段，分别是：场端智能、场联网、位联网以及车-路-场协同。截止到目前，场端智能已经基本得到普及，场联网正在逐步展开。随着自动驾驶技术的逐步成熟，今后，车-路-场协同的城市停车格局必然会到来。

结束语

2021年是个重要节点，国家政策推动、地方政府创新、装备技术迭代有了全新的进展，这预示着城市停车行业进入高质量发展期、行业从业者迎来重要机遇期，在这期间，产业分工将越来越精细，我们倡导行业从业者走“专精特新”的发展路线，从行业本质出发，推进深化合作。中国市政工程协会城市停车专委会将致力于广聚规划设计、投资建设、治理管理、运营服务各类行业从业者，从行业研究到行业实践，建示范、编标准、促交流，努力发挥政府、企业与产业间的桥梁纽带作用，为推进城市停车行业发展贡献自己的力量。